これまで契約に関するいわゆる総論のお話からはじめ、契約条項の一般的な留意点を解説してきました（契約に関する記事一覧はこちら）。
また、前回からは契約の各論のスタートとして、もっとも身近な売買契約について解説しました。

さて、今回は賃貸借契約について。
最近の消費のトレンドは、「所有」から「利用」へシフトしてきています。
クルマや衣類など、簡単にレンタルできるサービスも続々登場しています（かつてはCDやビデオ、DVD、本のレンタルなども盛んでしたが…）。
これらのレンタルの際に行われている契約は賃貸借契約です。

また、一人暮らしを始めるために家を借りるときや、事業を始めるために事務所を借りるときなどにおいても、賃貸借契約は避けて通れません。

今回は、そんな賃貸借契約について気をつけたいポイントや契約条項について解説します。

賃貸借契約とは

賃貸借契約の対象

賃貸借契約とは、当事者の一方が「ある物の使用及び収益を相手方にさせること」を約束し、相手方が「これに対してその賃料を支払うこと」及び「引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還すること」を約束することで成立する契約です（民法601条）。

賃貸借契約の対象となるのは「物」、すなわち有体物（動産及び不動産）をいいます（民法86条）。
したがって、賃貸借契約の対象は、「財産権」が対象になる売買よりも狭いことになります。

民法601条
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

冒頭でもご紹介したとおり、クルマや衣類などのレンタルは、先ほど述べた賃貸借契約の定義に該当する民法上の賃貸借契約です。
他方で、動画配信サービスなどで一定期間視聴可能な状態にすることも「レンタル」と表現されることがありますが、これは厳密には賃貸借契約ではありません。

契約の成立

不動産の賃貸借契約では、賃貸借契約書が作成されることが多いため、契約の成立には書面が必要である思われる方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、賃貸借契約は必ずしも書面の作成を要するものではなく、書面によらなくても成立します。

また、賃貸借の目的物が他人の物であっても有効に成立します（民法559条・561条）。
この場合、貸主は、その他人から「他人に貸す権限」を付与してもらう必要があります（転貸借。民法613条）。

契約の効力

賃貸人の義務

使用収益義務

賃貸人は、賃借人に対して、目的物の「使用」「収益」をさせる義務を負います。
「使用」とは自ら使うこと、「収益」とはそこから発生する利益（果実）を取得することです。
なお、民法の条文上は「物の使用及び収益を相手方にさせること」とされており、「及び」とされていますが、物の「使用」のみをさせる賃貸借契約も有効です。

修繕義務

賃貸人は、目的物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負います（民法606条１項）。
なお、賃貸人の修繕義務に対する協力義務として、賃借人は、目的物が修繕を要する場合、賃貸人がすでに知っている場合を除き、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければなりません（民法615条）。

費用負担義務

また、賃貸人は、賃借人が賃貸人の負担に属する必要費を支出したとき、直ちに支払う義務があります（民法608条1項）。
必要費とは、使用収益に適する状態に目的物を維持・保存するために必要な費用のことをいいます。
いかなる費用が「賃貸人の負担に属する必要費」であるのかは、個々の賃貸借契約の内容によって定まりますが、使用収益に必要な費用は、特に定めがなければ賃貸人の負担になるものと考えられます（固定資産税や修繕費など。）。
もっとも、たとえばレンタカーにおけるガソリン代や、建物賃貸借における水道光熱費などは賃借人の負担になっている場合も多いかもしれません。

一方、有益費については、賃借人がこれを支出した場合、賃貸人は、賃貸借の終了の時に支払う（償還する）義務があります（民法608条2項）。
有益費とは、目的物の改良のために支出された費用のことをいいます。
たとえば、借家（物件）の価値が上がるエアコンや洗浄機付き便座の設置などがこれに当たります。

賃借人の義務

賃料支払義務

賃借人が賃貸借契約において負うべき最大の義務は、賃料の支払義務です（民法601条）。
賃料は、特に定めがなければ後払いが原則ですが、通常の賃貸借契約では、前払いの特約があるケースがほとんどだと思われます。

敷金支払義務

また、賃貸借契約において、賃貸人と賃借人との間で敷金に関する合意がある場合は、賃借人は賃貸人に対して、敷金を交付する義務が生じます（民法622条の2）。
敷金は、賃貸借終了に伴って賃借人が目的物を返還したときや、賃借権を適法に第三者に譲り渡したとき、賃借人が負う債務が控除された上、残額が返還されることになります。
たとえば、修繕や原状回復などにかかる費用が敷金から控除されて返還されることが一般的です。

なお、賃貸人は、賃借人が自ら債務を履行しないときは、敷金から債務にかかる金員を控除することができますが、賃借人側から自らの債務を控除するように求めることはできません。
また、「敷金」かどうかは名目を問わずその目的から判断されるため、「保証金」等の名目であっても敷金に当たる場合があります。

用法遵守義務

賃借人は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、目的物を使用及び収益しなければなりません（民法616条・594条1項）。

善管注意義務

また、賃借人は、目的物の返還まで善良な管理者の注意をもって保存する義務を負います。

原状回復義務

賃借人は、賃貸借契約の終了時において、目的物を受け取った後に、これに生じた損傷がある場合、この損傷を原状に復する義務を負います（621条）。
ここにいう「損傷」には、通常の使用収益によって生じた賃借物の損耗（通常損耗）及び賃借物の経年変化は含まれません。
また、損傷が、賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃借人は、原状回復義務を負いません。

不動産の賃貸借は借地借家法

ここまでは、民法に定められた賃貸人と賃借人の義務について説明しましたが、賃貸借契約の中でも特に身近な不動産の賃貸借契約については、民法の以外の特別の法律にも目を向ける必要があります。
すでにご存知の方も多いかもしれませんが、建物所有目的の土地や、建物に関する賃貸借契約に関しては、借地借家法という法律が適用されます。
借地借家法は、基本的に立場が弱くなりがちな賃借人の権利を強化して保護することを目的としています。

借地権について

普通借地権

借地の存続期間は最低３０年、更新後も最低１０年（初回の更新は最低２０年）とされています（借地借家法３条、４条）。

存続期間満了にあたって建物がある限り、借地権者（賃借人）が更新の請求をした場合、借地権設定者（賃貸人）が遅滞なく異議を述べない限り、更新後の存続期間以外は同一の条件で更新したものとみなされます（法５条）。
この賃貸人の異議は、①借地権者、借地権設定者がそれぞれ土地の使用を必要とする事情、②借地に関する従前の経過及び土地の利用状況、③借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出（いわゆる立退料）を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができません（法６条）。

存続期間満了に当たって更新がないときは、借地権者は借地権設定者に対して、土地上の建物の買い取りを求めることができます（法13条1項）。

定期借地権

上記の普通借地権に関する規定にかかわらず、存続期間を50年以上とするときは、契約の更新や建物買取請求権を行使しない借地権（定期借地権）の設定をすることができます（法22条）。
この場合、特に注意が必要なのは、公正証書等の書面で合意する必要があることです。

なお、事業用建物（居住用でない建物）のための借地の場合には、30年以上50年未満の存続期間の定期借地契約が可能です。
ただし、この場合は必ず公正証書で合意しなければなりません。
また、事業用建物のための借地の場合、10年以上30年未満の存続期間で、契約の更新、建物買取請求権などの適用を排除する契約をすることができます。
この場合も公正証書で合意する必要があります（法23条）。

借家について

普通建物賃貸借契約

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知（更新拒絶）をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。
そして、この場合には、期間の定めがないものとされます。

また、仮に上記のような通知をしていたとしても、期間が満了した後に、賃借人が建物の使用を継続する場合に、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも同様となります（法定更新。法26条）。

これに対して、期間の定めがない賃貸借契約、または期間内であっても途中解約ができる条項のある賃貸借契約の場合、賃貸人は解約の申入れから6か月が経過したときに、契約を終了させることができます（法27条）。

ただし、更新拒絶の通知、または建物の賃貸借の解約の申入れは、①建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況及び建物の現況、④建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出（いわゆる立退料）をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければすることができません（法28条）。

定期建物賃貸借

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます（法38条1項）。
借地借家法の条文上は、「公正証書等」とあり、必ずしも公正証書であることが求められているわけではありませんが、実務上、定期建物賃貸借契約を締結する場合、公正証書によることが一般的です。

定期建物賃貸借の場合、通常の賃貸借契約（普通建物賃貸借契約）とは異なり、契約の更新がなく、契約期間が終了したら賃貸人の求めに応じて必ず明け渡すことになるため、契約締結に先立ち、賃貸人は、賃借人に対して、「建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明」する必要があります（法38条3項）。
この書面は、契約書とは独立した書面である必要があるとされています（最判平成24年9月13日）。

なお、宅建業法上交付が求められる「重要事項説明書」とも別個の書面である必要があるとする見解が有力です。
国土交通省が賃貸住宅標準契約書においては「定期賃貸住宅契約についての説明」として別個の書面を作成することを奨励しています。

	民法	借地借家法（借地）	借地借家法（借家）
最長期間	50年	制限なし	制限なし
最短期間		30年	１年
期間の定めのない賃貸借	いつでも解約申入れ可能（解約申入れ後、土地は１年、建物は３か月、動産は１日の経過により終了）	30年となる	解約申し入れのためには正当事由が必要（解約申入れ後、６か月の経過により終了）

賃貸借契約において記載するべき条項

さて、民法及び借地借家法に関する一般的な賃貸借契約の規定についてみてきました。
ここからは、具体的な賃貸借契約の契約条項についてみていきましょう。
以下では、多くの方にとって身近な住宅の賃貸借契約を例にとって説明します。

賃貸住宅標準契約書

国土交通省は賃貸住宅標準契約書を公開しています。
本解説ページでは、基本的にはこの標準契約書に従って説明していきます。

頭書

頭書の部分は、その契約固有の条件を記載するところです。

賃貸借の目的物

「賃貸借の目的物」の項目は、どの物件を賃貸借の目的物にするか、どのような設備を備えているか、などを特定する部分です。
賃貸借契約の最も重要な部分といっても過言ではありません。
なぜなら、この記載によって、契約上、どの範囲で目的物の使用が許されるのか、どのような設備が目的物に備えられているのかなどが決まるからです。
これらの契約の内容は、占有（専有）部分として使用可能な部分を特定したり、契約不適合かどうかの基準となったりもします。

契約期間

「契約期間」の項目は、賃貸借契約の契約期間を明示する部分です。
この契約期間を1年未満に設定すると「期間の定めがない建物の賃貸借」とみなされることになるため（法29条1項）、注意が必要です。

賃料等

「賃料等」の項目は、月額の賃料額等を定める部分です。
支払期限として「当月分・翌月分」を選択する部分がありますが、「当月分」であれば後払い、「翌月分」であれば前払いの特約になります。

貸主及び管理業者

「貸主及び管理業者」の項目は、まさに貸主と管理業者を特定する部分です。
管理業者に管理を委託するときは、管理業者欄に記載することになります。
また、建物の所有者と貸主が異なっている場合（転貸・サブリースなど）には、建物所有者も特定が必要です。

借主及び同居人

「借主及び同居人」の項目は、まさに借主と同居人を特定する部分です。
同居人も記載し、合計人数を記載します。
緊急時に連絡が取れるよう、連絡先も記載しておく必要があります。

連帯保証人（家賃債務保証業者）

賃貸人としては、賃借人が賃料を支払わない場合に備えて、連帯保証人をいれておくことが重要です。
特に、近年は、一般の連帯保証人に代わり、家賃債務保証業者を保証人に入れることが多くなっています。
なお、一般の連帯保証人の場合には、極度額の記載が必要です。

禁止又は制限される行為（賃貸住宅標準契約書第8条）

賃借人が、賃貸借契約において行ってはならない行為（禁止または制限される行為）について規定する部分です。

賃貸住宅標準契約書の例では、禁止または制限される行為を別表第1ないし第3に列挙しています。

別表第１（第８条第３項関係）

一　銃砲、刀剣類又は爆発性、発火性を有する危険な物品等を製造又は保管すること。

二　大型の金庫その他の重量の大きな物品等を搬入し、又は備え付けること。

三　排水管を腐食させるおそれのある液体を流すこと。

四　大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ等の演奏を行うこと。

五　猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること。

六　本物件を、反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供すること。

七　本物件又は本物件の周辺において、著しく粗野若しくは乱暴な言動を行い、又は威勢を示すことにより、付近の住民又は通行人に不安を覚えさせること。

八　本物件に反社会的勢力を居住させ、又は反復継続して反社会的勢力を出入りさせること。

別表第２（第８条第４項関係）

一　階段、廊下等の共用部分に物品を置くこと。

二　階段、廊下等の共用部分に看板、ポスター等の広告物を掲示すること。

三　観賞用の小鳥、魚等であって明らかに近隣に迷惑をかけるおそれのない動物以外の犬、猫等の動物（別表第１第五号に掲げる動物を除く。）を飼育すること。

別表第３（第８条第５項関係）

一　頭書（５）に記載する同居人に新たな同居人を追加（出生を除く。）すること。

二　１か月以上継続して本物件を留守にすること。

これらの別表の記載は、あくまでも例ですので、賃貸人と賃借人は、それぞれの賃貸借契約の実態に合わせて、禁止または制限される行為について修正することが可能です。

契約期間中の修繕（賃貸住宅標準契約書第9条）

先ほども述べたとおり、賃貸人には目的物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負います。
また、賃借人は、賃貸人の修繕義務に対する協力義務があります。
もっとも、実際に目的物を使用しているのは賃借人であり、細々とした修繕についてまで、すべて賃貸人が修繕しなければならないとするのでは、使用・収益がかえって大変になってしまうこともあります。
そこで、契約書の中において、契約期間中の修繕に関する規定をおいて、賃貸人と賃借人の修繕の区分を明確にしておくことが大切です。

賃貸住宅標準契約書の例では、借主が貸主に請求できるが自らも修繕できる事項について、別表第4に列挙しています。

別表第４（第９条第５項関係）

ヒューズの取替え	蛇口のパッキン、コマの取替え
風呂場等のゴム栓、鎖の取替え	電球、蛍光灯の取替え
その他費用が軽微な修繕

これらの別表の記載は、あくまでも例ですので、賃貸人と賃借人は、それぞれの賃貸借契約の実態に合わせて、修正することが可能です。

明渡し時の原状回復（賃貸住宅標準契約書第15条)

賃借人は、契約で定めた時期に、賃借物を返還する義務を負います（民法601条）。
明渡し時の原状回復に関する規定は、賃借人が、賃貸人に対して目的物を明渡す時の原状回復について定めるものです。

賃貸住宅標準契約書の例では、別表第5に原状回復義務の考え方が規定されています。

別表第５（第15条関係）

特約条項（賃貸住宅標準契約書第19条）

また、賃貸借契約において、賃貸人と賃借人との間で特に定めている事項（特約事項）がある場合には、契約書上も明記しておく必要があります。
特約事項がある場合には、「特約条項」という項目に記載してください。

特約条項としては、たとえば、ペットや楽器等の条件に関する規定、住居以外の使用目的（事務所など）の規定などが考えられます。

定期賃貸住宅標準契約書

最後に、定期建物賃貸借についても簡単に説明しておきます。
定期建物賃貸借契約についても、国土交通省が定期賃貸住宅標準契約書を公開しています。

表題

表題部分（タイトル）では、「定期」であることを明確にし、契約が定期賃貸借契約であることをわかりやすく表現することが重要です。
「定期」であることを明記しないと、この点が曖昧になってしまうため注意が必要です。

契約期間（定期賃貸住宅標準契約書頭書・第２条）

定期賃貸借契約の場合、借地借家法29条のような契約期間の下限や上限の規制はありません。
ただし、期間が１年以上である場合は、貸主は借主に対して、期間の終了の１年前から６か月前までの間に、期間の満了による契約の終了を通知する必要があります。
そのため、標準契約書では「契約終了の通知をするべき期間」を明示する書式になっていますが、契約期間が１年未満の場合には、記載する必要はありません。

始期	年　　　　　月　　　　　日から	年　　　月間
終期	年　　　　　月　　　　　日まで

先ほども述べたとおり、定期建物賃貸借契約では、通常の賃貸借契約（普通建物賃貸借契約）とは異なり、契約の更新がなく、契約期間が終了したら賃貸人の求めに応じて必ず明け渡すことになります。
そこで、契約書において、契約の更新がないことを明示しておかなければなりません。

なお、上記の例のうち、契約期間が１年未満の場合は、第３項及び第４項を削除する必要があります。

定期賃貸住宅契約についての説明

また、先ほど述べたとおり、借地借家法38条３項により、賃貸人は、賃借人に対して、「建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明」ことを説明することが求められます。
この説明書を、契約に先立って作成する必要もあるため、忘れずに注意しておく必要があります。

弁護士に相談しましょう

賃貸借契約書は、貸主の立場であっても借主の立場であっても非常に重要です。
特に賃貸借契約では、契約終了時に問題やトラブルが発生することが多く、契約開始時には考えもしなかった事態が生じることがあります。
そんな「考えもしなかった」ことが起きた時に、身を守るツールは、賃貸借契約書です。

賃貸借契約なんてどれも同じ、と思わず、契約を締結する前に弁護士に相談し、リーガルチェックを経ておくことがおすすめです。
また、賃貸借契約期間中に不安なことが起きたり、賃貸借契約の終了に伴ってトラブルが生じたりした時には、まず弁護士に相談してみましょう。